Mietersuche – Nachmietersuche

Rechtliche Beschaffenheit für Nachmieter gesucht bzw. Ersatzmieter

Das Prinzip der Nachmietersuche wurde durch die gesetzliche Neuregelung des Bestellerprinzip verbunden mit der Mietpreisbremse auf den Kopf gestellt. Die Regelung besagt, dass seit dem 01.06.2015 bundesweit eine Außenprovision nur dann vereinnahmt werden darf, wenn der Makler auch durch den Suchenden als Immobilien Suchmakler bestellt wurde. Da kein Eigentümer und Vermieter ernsthaft daran interessiert sein kann, diese Kosten im Innenverhältnis selbst zu übernehmen hat die private Immobilienvermittlung als Nachmieter und ohne Provision an Bedeutung stark zugenommen. Ob und inwieweit die Vermittlung an einen Ersatzmieter zulässig ist, bestimmt der bestehende Mietvertrag und der Eigentümer. Ohne die Zustimmung des Eigentümers wird man eher selten Erfolg haben diesen Anspruch durchzusetzen, außer er ist vertraglich festgeschrieben. Es gibt hierzu grundsätzlich zwei Möglichkeiten, einmal hat der Mietvertrag eine Ersatzmieterklausel oder er hat keine Ersatzmieterklausel. Besitz der Mietvertrag diese Klausel, kann der aktuelle Mieter auf die Mietersuche gehen. Der Vermieter muss natürlich nicht jeden suchenden Mieter akzeptieren, er muss sich grundsätzlich mit dem aktuellen Vormieter wirtschaftlich gleich stellen können. Die Bonität und Beschaffenheit des Nachmieters sollte vergleichbar bzw. gleichwertig oder besser sein. Zudem kommt, dass der Nachmieter bereit sein muss in den Mietvertrag 1:1 einzusteigen. Ist dies nicht der Fall kann der Vermieter den Nachmieter ablehnen. Lehnt er den Ersatzmieter aus nicht nachvollziehbaren Gründen ab, dann ist der Vormieter wirtschaftlich gleich zu stellen, als hätte er erfolgreich einen Nachmieter vermittelt. Dies würde bedeuten, dass er sich zumindest die Doppelbelastung der Miete ersparen kann. Bzgl. der Renovierungsverpflichtung und Küchenablöse wird es schwierig einen wirtschaftlichen Schaden darauf aufbauend nachweisen zu können. Die „Nachmieterklausel“ ist bei wohnwirtschaftlichen Mietverträgen daher eher die Ausnahme und eher als „good will“ des Vermieters zu sehen.

Wo lohnt die Suche nach einem Nachmieter?

Das Prinzip des Nachmieter gesucht hat sich in Deutschland seit vielen Jahren erfolgreich etabliert. Die Vermittlung von privat an privat und ohne Provision hat dabei an Beliebtheit in den letzten Monaten deutlich hinzu gewonnen. Bevorzugte Städte sind dabei

    • München or Munich
    • Hamburg
    • Berlin
    • Stuttgart
    • Frankfurt
    • Köln or Cologne
    • Hannover

und andere Ballungsgebiete und prosperierende Standorte bundesweit, vor allem Universitätsstädte. Hier sollte man nach dem passenden Makler Ausschau halten.

Vorteile für den Vermieter wenn der Nachmieter gesucht wird

Da die meisten Vermieter nicht daran interessiert die Kosten der Vermittlung selbst zu übernehmen, werden sie den Bemühungen des Vormieters ohne Provision einen passenden Nachmieter zu suchen wohlwollend gegenüberstehen. Der Anreiz des Vormieters besteht vor allem darin als Suchagent genau den Mieter für sein Mietangebot zu qualifizieren, der seinen Forderungen am besten entgegen kommt. Die passende Bonität voraus gesetzt, kann der gesuchte Nachmieter ggfls. früher einziehen (keine Doppelbelastung durch i.d.R. 3 monatige Kündigungsfrist), mögliche und fällige Schönheitsreparaturen übernehmen (frisch gestrichen, Heizkörper etc.) und auch die Ablöse der Küche könnte dadurch deutlich höher ausfallen, als unter normalen Gesichtspunkten. Gefällt dem gesuchten Nachmieter die Mietwohnung, sind Nachmieter in der Regel zu großen finanziellen Zugeständnissen bereit, vor allem wenn man sich in angespannten Ballungsgebieten (München, Hamburg, Berlin) befindet. Der geldwerte Vorteil für den der nach einem passenden Nachmieter sucht kann sich schnell im Bereich von mehreren Tausend Euro bewegen. Die Kosten für eine Renovierung und doppelte Miete (neue Wohnung / alte Wohnung) können erheblich ins Geld gehen und man kann sich diese mit der Suche nach einem passenden Nachmieter ersparen.

Optionen bei der Nachmietersuche

Sicherlich werden sich Suchmakler und Immobilien Suchmakler langfristig für das betuchtere Klientel etablieren. Hierzu gibt es bereits seit Jahren den sogenannten relocation service in Germany. Normalverdienenden suchende Mieter werden weiterhin eigene Wege Wohnraumsuche gehen müssen. Die Kosten für die Vermittlung mit Provision sind einfach zu hoch, da diese auf den ersten Blick keinen echten Mehrwert bieten. Lieber versucht man hier zu sparen und hofft auf gute Angebote unter Bekannten, Freunden, Freunden von Freunden – eben unter der Hand, in Form des „Nachmieter gesucht“-Prinzips. Die sozialen Netzwerke bieten dabei den ersten echten Ansatz in Kombination mit einer Immobilien Suchanzeige, die man vor allem selbst über z.B. die sozialen Netzwerke bewerben kann. Man kann dabei die Freunde und Bekannte als Multiplikator zur Erhöhung der Reichweite für sich nutzen. Die Mietersuche und Suche nach einer passenden Wohnung wird dabei deutlich erleichtert. Man erhöht damit automatisch kostenlos die Reichweite nach attraktiven Immobilienangeboten, als über die üblichen 08/15 Portale, die sich preislich immer am oberen Ende des verfügbaren Immobilienangebotes bewegen.

Erlaubnis einen Nachmieter zu suchen und zu qualifizieren

Besteht keine ausdrücklich mietvertragliche Erlaubnis zur Qualifizierung eines geeigneten Nachmieters, dann kann man dennoch auf den guten Willen des Vermieters, Hausverwalters und Eigentümer hoffen. Auch der Vermieter profitiert schließlich von der Nachmietersuche, da diese einen nachtlosen Übergang, ohne Leerstand und zusätzlichen Vermietungskosten für ihn bedeutet. Die Erfahrung zeigt, dass Vermieter durchaus daran interessiert sind diese Aufgabe an den Vormieter zu delegieren, da dann wenig Arbeit und keine größeren Kosten entstehen. Es empfiehlt sich hierzu das direkte Gespräch zu suchen und bereits im Vorfeld zu klären worauf der Vermieter besonderen Wert legt und welche Unterlagen durch den Nachmieter beizubringen sind. Es empfiehlt sich zudem die Bewerbung erst als EIN PAKET (als pdf) zu versenden, wenn alle Unterlagen durch den bewerbenden Nachmieter vorliegen, dann erhöhen Sie die Chancen, dass der gewünschte Nachmieter akzeptiert und genommen wird. Diese Ersatzmieter-Klausel findet derzeit eher in der gewerblichen Vermietung von z.B. Einzelhandelsflächen Anwendung, um das wirtschaftliche Risiko der Expansionsmanager abzumildern und Ihnen die Option einzuräumen den Mietvertrag frühzeitig verlassen zu können.

Wo finde ich den passenden Nachmieter?

Sicherlich werden sich Immobilien Suchmakler und innovative Plattformen wie Immobase etablieren können, da die Vielzahl der normalverdienenden Mietsuchenden weiterhin eigene Wege der Immobiliensuche gehen werden. Immobase bietet diese Möglichkeit. Bei Immobase steht die Suche bzw. der gesuchte Nachmieter im Mittelpunkt. Immobase konzentriert sich zunächst auf den Bedarf des Mietsuchenden und legt dann ein entsprechendes Mietgesuchs in Form einer Suchanzeige an. Zur Veröffentlichung reichen die Pflichtangaben (Art, Ort, Größe und Budget der gesuchten Immobilie). Freiwilligen Detailangaben können je nach Suchkriterien individuell ergänzt werden und erhöhen die Aussage der Immobilien Suchanzeige.

Wie erhöht man die Chancen den passenden Nachmieter zu finden und als Nachmieter gesucht zu werden?

Die richtige Bewerbung als Nachmieter und passende Formulare rechtzeitig beizubringen sind Voraussetzung für einen schnellen Vertragsabschluss. Eine gute Bewerbung ist die Basis für einen nachhaltigen und zielorientierten Mietvertragsabschluss. Der Eindruck und das Gespräch vor Ort können oftmals einer Bewerbung gleich kommen, es ist aber wichtig hier einen guten und bleibenden positiven Eindruck zu hinterlassen, wenn man die Mietwohnung als Nachmieter übernehmen möchte. Es empfiehlt sich zudem am Tag darauf diesen Entschluss nochmal per Telefon oder E-Mail zu bestätigen. Der aktuelle Mieter wird nur daran interessiert sein, einen Mieter zu suchen, der seinen eigenen Bedürfnissen am nächsten kommt. Kann man diese Forderungen erfüllen, sollte es mit der gesuchten Wohnung und einem baldigen Einzug in der Regel klappen.

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